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Immobilienfonds - was kommt noch auf Sie zu?

Am 4. Juni 2009 findet vor dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) eine für Fondsanleger existentiell wichtige Verhandlung statt. Es geht – wieder einmal - um die Auslegung der Haustürgeschäfte-Richtlinie 85/577/EWG und deren richtige Umsetzung in das nationale deutsche Recht. Von der Entscheidung sind Zehntausende Anleger in Deutschland betroffen, die in den frühen 90er Jahren in geschlossene Immobilien-fonds investiert haben, überwiegend in sogenannte Berlin-Fonds. Dazu folgendes Beispiel:

Dr. Z. investierte im Jahre 1991 in die „X-Straße Fondsgesellschaft GbR“ den Betrag von 200.000 DM. Damit wurde Dr. Z. Gesellschafter des Fonds. Nach dem Fonds-Prospekt wird mit seinem und dem Kapital weiterer 50 Anleger eine Wohnanlage mit 50 Wohneinheiten sowie einer Gewerbeeinheit mit Tiefgarage errichtet.

Die Finanzierung des Bauvorhabens erfolgt zu einem Drittel mit dem Barkapital der Fondsgesellschafter, über weitere zwei Drittel werden Kredite bei einer Berliner Bank aufgenommen.

Der Senat von Berlin förderte das Bauvorhaben, das dem Sozialen Wohnungsbau dient, mit Aufwendungszuschüssen und Bürgschaften im sogenannten 1. Förderweg. Die Beteiligung des Dr. Z. hängt damit von der durchgängigen Förderung durch den Berliner Senat ab.

Dr. Z. wird von seinem Anlageberater leider nicht darüber informiert, daß das Bauvorhaben völlig überteuert ist und aus der Bewirtschaftung der Immobilie niemals die Finanzierungskosten aufgebracht werden können.

Der Anlageberater verheimlicht auch, daß niemand die Anschlußförderung garantieren kann. Im Prospekt steht dazu verharmlosend, der Berliner Senat habe bereits 1987 Grundsätze über die Anschlußförderung für Wohnungsbauprogramme beschlossen. Damit sei gesichert, daß in Berlin der soziale Wohnungsbau über das 15. Jahr der Erstförderung hinaus uneingeschränkt weiter gefördert werde.

Als nach 15 Jahren die Finanzierung des Immobilienfonds ausläuft, haben sich die politischen Kräfteverhältnisse im Senat von Berlin längst geändert. Die Weiterförderung des sozialen Wohnungsbaues will und kann sich Berlin nicht mehr leisten. Rückendeckung erhielt Berlin vom Bundesverwaltungsgericht, das mit Grundsatzurteil vom 11.5.2006 (Aktenzeichen 5 C 10.05) gnadenlos entschieden hat, daß Berlin nicht zur Weiterverförderung verpflichtet sei.

Viele Fondsanleger stehen vor dem Ruin. Einige Fondsverwaltungen versuchen, die nun vor der Pleite stehenden Immobilienfonds durch Kapitalspritzen der Fondsanleger zu retten. Sie verlangen von den Fondsgesellschaftern „Nachschüsse“. Wenn allerdings der Gesellschaftsvertrag keine derartige Nachschußpflicht enthält, müssen die Fondsgesellschafter nicht zahlen.

Inzwischen sind findige Fondsverwaltungen, die überwiegend mit dem Fondsinitiator verflochten sind, dazu übergegangen, mit den Banken, die eine Weiterfinanzierung verweigern, sogenannte „Sanierungs-vereinbarungen“ auszuhandeln, um die Kreditkündigung hinauszuzögern. Mittels dieser „Sanierungsvereinbarungen“ sollen die Fondsgesellschafter durch die „Hintertür“ zur Erbringung von Nachschüssen gezwungen werden.

Die Banken verklagen nun im großen Stil zahlungsunwillige Fondsanleger vor deutschen Gerichten, so auch Dr. Z. Dieser soll nun erneut 100.000 EUR bezahlen, zunächst einmal.

Wir AnlegeranwältInnen halten dieses Zusammenwirken zwischen Fondsgesellschaft und Banken für sittenwidrig. Die Entwicklung der Rechtsprechung hierzu bleibt abzuwarten.

Welche rechtlichen Möglichkeiten bleiben nun den Fondsanlegern?

Diejenigen Fondsanleger, die von ihrem Anlageberater in einer Haustürsituation auf die Fondsbeteiligung angesprochen worden sind, können ihren Fondsbeitritt auch heute noch widerrufen. Üblicherweise wurde den Fondsanlegern keine Widerrufsbelehrung erteilt. Die Widerrufsfrist hat damit noch nicht zu laufen begonnen. Und hier ergibt sich nun folgendes Problem:

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes soll der Widerruf des Fondsanlegers nur zu einer Rückabwicklung des Fondsbeitritts nach den „Grundsätzen der fehlerhaften Gesellschaft“ führen. Dies allerdings widerspricht völlig der Intention der EU-Haustürgeschäfterichtlinie 85/577/EWG. Damit würde der Verbraucherschutz bei Haustür-geschäften völlig ausgehebelt.

Der Bundesgerichtshof hat am 5.5.2008 dem EuGH zwei Fragen zur Vorabentscheidung vorgelegt. Aus der Fragestellung geht hervor, daß der Bundesgerichtshof den Fondsanlegern nicht helfen will.

Am 4.6.2009 findet vor dem EuGH die mündliche Verhandlung zu den Vorlagefragen in dem Verfahren C-215/08 statt. Dies wird ein wichtiger Tag für die Fondsanleger und für das deutsche Recht.
 

Nachtrag vom 30.12.2009: Auch Europas Mühlen mahlen offenbar langsam: Ein Urteil in dieser Sache wird nicht vor Februar 2010 erwartet.


Wir werden weiter berichten.

 


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